Den 25. august 2023 fik vi en uventet afgørelse fra Højesteret. Afgørelsen handler om en andelshavers ansvar for installationer udført i andelshaverens andelsbolig. Det har før afgørelsen været opfattelsen, at en andelsboligboligforening altid kunne henholde sig til sit medlem, dvs. andelshaveren, hvis der skete skader som følge af installationer, som andelshaveren fik udført i sin andelsbolig. Dette hang sammen med lejelovens ansvarsbestemmelser, som ifølge tidligere retspraksis kunne anvendes tilsvarende på andelsboligforhold. Det har afgørelsen fra Højesteret imidlertid ændret på.
Den konkrete sag drejede sig om en andelshaver (A og B), der havde fået tilladelse fra bestyrelsen til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. A og B indgik aftale med en hovedentreprenør om at udføre arbejderne, og hovedentreprenøren antog en elektriker som underentreprenør til at etablere el-gulvvarme. Ved arbejdernes afslutning forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør skader hos underboen og på foreningens ejendom. Der var enighed om, at beskadigelsen af vandrøret var sket ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekabel. Foreningen forsøgte at henholde sig til A og B for betaling for udbedring af skaderne. Men det afviste Højesteret. Højesteret mente ikke, at der var grundlag for at pålægge A og B erstatningsansvar efter en analogi af lejelovens bestemmelser om ansvar.
Afgørelsen er uhensigtsmæssig. Den har skabt usikkerhed om, hvorvidt en andelsboligforening kan henholde sig til den enkelte andelshaver for betaling for udbedring af skader, som den enkelte andelshaver er nærmest til at bære risikoen for. I stedet risikerer andelsboligforeningen at skulle gøre sine erstatningskrav gældende direkte mod den skadevoldende entreprenør og/eller underentreprenør, dvs. personer eller virksomheder, som andelsboligforeningen ikke selv har entreret med. Alt imens skaderne skyldes installationer, som en andelshaver selv har fået udført i sin andelsbolig.
Der er fortsat debat om afgørelsen. Der er dog enighed om, at ansvaret kan forsøges reguleret i vedtægterne med henblik på at minimere andelsboligforeningens risiko. Ligesom der må kunne stilles rimelige krav når en andelshaver udfører forandringer i sin andelsbolig, f.eks. i form af krav om sikkerhed, forsikring og fagkyndigt tilsyn.
Boligexperten har på den baggrund lavet en opdatering af bestemmelsen omkring andelshavers forandringer i vores standardvedtægter, som vi gerne hjælper med at få implementeret i foreningens vedtægter. Bestemmelsen fremgår nedenfor. Det understreges, at det altid afhænger af den enkelte vedtægt og eventuel praksis i foreningen, hvorvidt nye bestemmelser kan implementeres helt eller delvist i foreningens vedtægter. Så tag en snak med jeres daglige kontaktperson hos Boligexperten, hvis I har spørgsmål eller vil høre mere om mulighederne for at få implementeret bestemmelsen i jeres forening.
Opdateret vedtægtsbestemmelse om andelshavers forandringer:
§ XX
Forandringer
En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2-7. Forandringer skal altid udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.
Stk. 2
Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 6 uger inden de iværksættes. Vurderer bestyrelsen;
a. at en anmeldt forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt., eller
b. at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, eller
c. at stk. 3 ff. nedenfor ikke kan overholdes eller at bestyrelsens opstillede betingelser ikke kan opfyldes
kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget anmeldelse om forandringen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.
Stk. 3
En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer af boligens ydre eller ændringer på fællesinstallationer eller bygningsdele, hvis dette svækker ejendommens bærende konstruktioner, medmindre bestyrelsen inden arbejdets iværksættelse skriftligt har godkendt dette. Bestyrelsen kan nægte at give en sådan godkendelse, hvis bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig eller stride mod andre andelshaveres interesser.
Stk. 4
Bestyrelsen kan opstille rimelige betingelser for godkendelse af anmeldte forandringer, herunder at der tegnes entrepriseforsikring eller stilles anden passende sikkerhed for foreningens krav mod andelshaveren og/eller til opfyldelse af et eventuelt erstatningsansvar, der opstår i forbindelse med eller efter forandringens udførelse, også i forholdet til andre andelshavere. Der skal altid anvendes autoriserede håndværkere, som kan kræves udpeget eller godkendt af bestyrelsen. Bestyrelsen kan endvidere kræve at skulle påse arbejdet undervejs, samt ved afslutning via en fagkyndig ekspert. Andelshaver skal afholde alle udgifter forbundet med andelshaverens udførelse af forandringer og holde foreningens skadesløs for de omkostninger, som foreningen måtte få som følge af andelshaverens forandring, herunder også evt. udgifter til fagkyndigt tilsyn på vegne af foreningen.
Til installationer, der kræver udvidet brug af el, gas, vand eller lignende, kræves godkendelse fra bestyrelsen. Godkendelsen kan betinges af, at andelshaver betaler et beløb til dækning af de merudgifter for foreningen, som installationen medfører. Beløbet kan fastsættes som en løbende betaling eller et beløb til betaling af én gang.
Ønskes forandringer udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringens gennemførelse af retablering ved andelshaverens fraflytning. Foretages retablering ikke, kan foreningens eventuelle udgifter til foretagelse heraf modregnes i overdragelsessummen.
Stk. 5
Andelshaver skal indhente bygningsmyndighedernes tilladelse, hvor en godkendelse er påkrævet, og skal sende en kopi af byggetilladelse, bygningsattest samt en tegning af ændringerne til bestyrelsen. Tilladelsen skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet igangsættes, og i øvrigt under forudsætning af godkendelse iht. stk. 2.
Stk. 6
Andelshaver er altid ansvarlig for enhver skade relateret til forandringer, installationer og forbedringer i andelsboligen, som andelshaver selv har udført, ladet udføre (hoved- eller underentreprenører), eller som andelshaver har erhvervet i forbindelse med en overdragelse, uanset om andelshaver ved overdragelsen har været bekendt hermed. Dette gælder også for skader på ejendommen eller andre andelsboliger forårsaget af de forandringer, installationer eller forbedringer i andelsboligen, som andelshaver selv har udført, ladet udføre (hoved- eller underentreprenører), eller som andelshaver har erhvervet i forbindelse med en overdragelse, uanset om andelshaver ved overdragelsen har været bekendt hermed.
Andelshaver er i øvrigt erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af andelshaver selv, dennes husstand eller andre, som andelshaver har givet adgang til ejendommen og lejligheden.
Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed.
Stk. 7
Er der igangsat forandringer i en andelsbolig uden godkendelse, eller forsømmes en lejlighed groft, eller er en andelshavers forsømmelse til gene for de øvrige i ejendommen, kan bestyrelsen kræve fornøden reetablering, renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Krav herom skal fremsættes skriftligt og kan også ske ved elektronisk kommunikation. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne bringe andelshavers brugsret til lejligheden til ophør ved eksklusion, samt sætte lejligheden i stand for andelshavers regning. I tilfælde af eksklusion kan omkostningerne til udbedringen modregnes i overdragelsessummen.